Comment obtenir une évaluation correcte des biens fonciers et comprendre la valeur des biens immobiliers

Comment obtenir une évaluation correcte des biens fonciers et comprendre la valeur des biens immobiliers

expertise foncière

Il existe de nombreuses associations auxquelles appartiennent les professionnels de l'expertise immobilière qui ont des directives strictes en matière d'expertise foncière. La plupart des propriétaires qui achètent un terrain ne comprennent pas la valeur réelle de leur propriété, ni comment un évaluateur a réellement déterminé la valeur du terrain. De plus, une parcelle équivalente à l'autre bout de la ville peut coûter la moitié du prix, ce qui peut entraîner une plus grande confusion.

Chaque parcelle peut être jugée de trois manières différentes pour déterminer la valeur réelle du terrain.

Remarque : cette méthode est basée sur une évaluation pure du terrain et n'inclut pas la valeur réelle des structures qui peuvent exister sur le terrain lui-même.

Examinons quelques-unes des méthodes d'évaluation les plus courantes utilisées dans l'évaluation foncière :

Estimation de la valeur du terrain

La valeur d'une terre brute est en fait plus difficile à juger que celle d'une terre qui a déjà une structure. Cela tient au fait que la terre est considérée comme une toile vierge. Pourquoi ? Parce que ce qui importe, c'est ce que la personne prévoit de faire avec la terre.
Il est logique qu'une parcelle de terre utilisée pour une activité commerciale ait plus de valeur qu'une parcelle de terre pour une maison.

C'est la même idée qui entre dans la détermination de la valeur d'un terrain. Dans la plupart des cas, les terrains à vocation commerciale auront une valeur plus élevée que les terrains résidentiels ou agricoles.

Arpentage

Toute évaluation s'accompagne de la nécessité d'un cadastre. Celle-ci est souvent effectuée par un professionnel et vous permettra de savoir exactement de quel terrain vous disposez. Elle comprendra les limites et les paramètres exacts du terrain, afin que vous sachiez quelle partie du terrain vous appartient.

L'arpentage vous aidera également à comprendre :

* Façade de la rue
* Topographie
* Terrain constructible

Avec de grandes parcelles, vous constaterez que vous avez peu de terres constructibles et des terrains qui doivent être améliorés pour pouvoir y construire. Un géomètre vous aidera à déterminer le coût de base pour améliorer le terrain afin qu'il soit constructible, et vous indiquera le terrain sur lequel vous disposez actuellement d'un terrain constructible. Il est très important de savoir exactement ce que vous pouvez attendre du terrain lui-même.

Évaluation par comparaison

Dans le cadre d'une évaluation comparative, vous comparerez différentes propriétés qui ont été vendues ces dernières années. C'est ce que vous entendrez lorsqu'un agent immobilier vendra une propriété et donnera au vendeur une valeur marchande pour sa maison sur la base des ventes récentes. Il existe un prix que le marché est prêt à payer pour le terrain, et une comparaison vous donnera une estimation de ce prix.

La valeur totale du terrain doit être calculée par pied carré plutôt que dans son ensemble. Vous devrez comparer plusieurs lots de taille et de composition comparables pour déterminer le coût du terrain. Vous pouvez également disposer d'un terrain de qualité supérieure si vous êtes en bordure d'un lac, d'un étang ou d'une plage.

Si le terrain présente des améliorations, qu'il s'agisse de clôtures, d'un système de drainage amélioré ou de tout ce qui lui confère une valeur ajoutée, vous utiliserez ce que l'on appelle l'approche par les coûts. Cette approche permet de déterminer la valeur du terrain avant la mise en place des structures.

Elle est dérivée de l'équation suivante : améliorations du coût de vente actuel. L'idée qui sous-tend l'approche des coûts est que la valeur du terrain ne doit pas dépasser la valeur du même terrain plus les améliorations apportées à la propriété. Par exemple, un terrain de 4000 m² avec une clôture peut être mis en vente pour 20 000 €. Si la valeur des clôtures avec l'installation est calculée à 5 000 €, une parcelle identique sans clôture ne devrait pas coûter plus de 15 000 €.

Évaluation par la valeur résiduelle

L'évaluation de la valeur résiduelle est utilisée lorsque vous ne pouvez pas déterminer la valeur de comparaison. Cela se fait par détermination :

* Ce qui peut être construit sur la propriété (c'est-à-dire une maison de 185 m²)
* Déterminer le coût de la structure
* Ce que la maison se vendrait après avoir été construite

Vous pouvez également le faire en trouvant d'autres biens immobiliers dans la région, et en consultant la valeur de la maison et les estimations de la valeur du terrain. Par exemple, si la maison elle-même a coûté 200 000 € à construire et que le lot entier avec la maison se vend à 230 000 €, la valeur du terrain serait de 30 000 €. Cela ressemble beaucoup à l'approche des coûts dont nous avons parlé plus tôt.

Potentiel de revenu

Le terrain n'a pas toujours un coût standardisé comme celui indiqué ci-dessus. Au contraire, certaines terres ont un potentiel de revenu qui devra être déterminé dans le coût de la terre. Un bon exemple serait un terrain agricole qui produisait des récoltes d'une valeur de 100 000 € par an.

La terre peut maintenant avoir été récupérée, mais cela ne signifie pas qu'elle n'a pas de potentiel de revenu. Dans ce cas, le revenu potentiel de la propriété serait de 100 000 € par an, après déduction de l'amortissement et de divers coûts. Il se peut que vous deviez apporter des éléments nutritifs à la terre pour la remettre en état de marche, et que vous deviez aussi enlever des arbres et ajouter un système de drainage, ce qui réduirait évidemment le potentiel de revenu de la terre.

Là encore, vous devrez tenir compte de tout ce que vous devrez faire pour obtenir la même valeur du terrain que le propriétaire précédent. Il est préférable de faire appel à un professionnel pour déterminer la valeur réelle du terrain.

Facteurs qui influent sur la valeur des terrains

Toutes les terres ne sont pas créées égales. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte lors de l'évaluation d'un terrain :

* L'état actuel de la terre.
* Qu'est-ce qui doit être fait pour construire sur le terrain ?
* Les options de raccordement aux services publics et aux égouts sur la propriété.
* Le coût de défrichage du terrain si nécessaire.
* L'emplacement du terrain. Les propriétés en centre-ville ou en bord de mer sont plus chères et plus rares.
* La qualité du sol (terres agricoles).

Vous devrez également examiner la valeur du terrain dans le quartier et le prix de vente des propriétés concurrentes sur le marché actuel. Tous ces facteurs doivent être pris en compte pour déterminer la valeur du terrain.

Et si vous envisagez de conserver le terrain et de le vendre à l'avenir, il vaudra beaucoup plus s'il peut être facilement construit et s'il y a des services publics en place qui doivent être raccordés.